本文来源：时代财经 作者：刘新歌

郭广昌在上海外滩又有大动作。

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2022年9月1日，备受关注的上海黄浦区福佑路地块历史风貌保护项目（下称“福佑路项目”）公示了实施主体，由豫园股份与蚂蚁集团联合体共同拿下。

与2021年上海城投、上海建工联手拿下的豫园社区地块和嘉里建设拿下的金陵路豫园站上盖地块相比，福佑路项目体量更大，也更接近黄浦江，堪称外滩的“王炸”地块。

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早在2010年，复星国际创始人郭广昌将目光盯上外滩，目前，复星国际持有上海BFC外滩金融中心100%股权，复星集团总部也位于此。

豫园股份是复星国际快乐板块旗下的商业平台，而上述地块在豫园和BFC外滩金融中心之间，西侧还有豫园股份旗下项目豫园商城一、二、三期。这个项目对豫园股份意义重大，意味其连片开发“大豫园片区”成为可能。

豫园股份表示，福佑路地块向西贯通豫园商圈，向东连接起外滩，10万平方米的豫园商圈将蜕变为100万平方米、包含商业、办公、文化、旅游等多种功能的大豫园片区。

而作为浙江同乡，这也是郭广昌与马云的又一次联手。

浙商大佬抱团拿下外滩地块

外滩见证了昔日上海“十里洋场”的繁华，也是上海最有价值的区域之一。

福佑路项目占地面积达10.82万平方米。按照规划，地上总建筑面积不超过17.85万平方米，地下总建筑面积不超过30.9万平方米。目前该项目成交价尚未对外披露，但与周边地块相比可推知一二。豫园社区地块地上面积约5.77万平方米、总建筑面积约34万平方米，成交价176亿元；金陵路豫园站上盖地块土地总面积约3.81万平方米、总建筑面积约19.85万平方米，总代价133.29亿元。

不过，福佑路项目或许也是片区内开发难度最大的一块地。首先，地块内包含大量极具海派风格的石库门里弄、新式里弄等建筑以及少量的街店和合院建筑，需要保护、保留历史建筑总建面约9.86万平方米，占地上总建筑面积的55.24%。其次，该项目包含8宗地上地块和8块地下空间地块。8宗地上地块中涉宅用地3宗、商业和办公用地5宗，除一宗办公用地限高100米外，其余7宗地建筑高度均不得超过12米.

上海中原地产市场分析师卢文曦对时代财经称，“该地属于上海市中心的中心，土地价值高，在籍人员多，情况复杂，旧改不容易，成本肯定高。”而据市场传闻，福佑路项目拆迁长达近10年，投入的拆迁和资金成本或已超过500亿元。

因此，项目遴选门槛极高，包括项目建设期间对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元，项目规划资源综合验收通过后五年内对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元，交地后6个月内须开工等颇为严苛的条件。

或许为了吞下这块诱人但有点难啃的骨头，郭广昌拉来了马云的蚂蚁集团，双方出资比例尚未可知，但据了解，该项目将由豫园股份主导开发，项目建成后蚂蚁将获取约6万平方米的自持办公物业，深化在上海的金融科技、区块链业务布局。

两个浙商大佬的联手拉高了福佑路项目的话题度。细数履历可见二人颇有渊源，除了是浙江老乡和同龄人外，两人还是长江商学院同学、太极爱好者。在社会活动中，两位的交集也甚多。在浙商总会，马云为会长，郭广昌为创会副会长；而在神秘的泰山会中，马云、郭广昌均为成员；此外，二人还于2006年创立了另一商业组织“江南会”，该组织主要人员均为浙江有名的富豪。

郭广昌的外滩情结

一座外滩，可以说见证了半个中国房地产史。

在这个东临黄浦江，西接上海旧金融中心，北至苏州河，全长不到2公里的繁华片区里，曾汇聚了多位商界大佬。戴志康、潘石屹、宋卫平、卢志强，及至接盘而来的孙宏斌、张玉良，都曾在此留下身影，大佬们踌躇满志而来，最终因商海浮沉，鲜有人能真正驻足。

郭广昌对外滩亦格外青睐。他曾在个人公众号撰文回忆，“刚来上海上大学的时候，我一次来到了外滩，立即就被万国建筑群的气势所震撼。我当时就有这么一个小小的愿望，假如以后能够天天在外滩上班，该有多好。”

2017年，郭广昌实现了这个愿望，复星集团将总部搬到了BFC外滩金融中心。而后者，不仅是少年郭广昌的梦想，也是商界大佬郭广昌曾经志在必得的“白月光”，他为此还跟SOHO潘石屹对簿公堂。

“缠斗”数年，败诉的SOHO中国退出，复星国际持有外滩8-1地块的全部股权。但为了提高资产流动性，郭广昌又以53.3亿元的价格将BFC50%的股权卖给了嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业。2019年4月，这部分股权又被中融信托取得。

如今，兜兜转转12年，这宗于2010年出让的上海滩“百亿地块”再次被复星国际全资持有，成为郭广昌资本帝国里的又一枚“勋章”。

除了BFC，郭广昌正在外滩打造他的“大豫园片区”。2001年,复星收购豫园商城（豫园股份前身）。2017年，资产重组后的豫园股份启动豫园商圈的改造升级，2018年后披露希望打造“大豫园片区”的构想。

这一构想获得政府的支持，今年7月，上海市黄浦区正式将深化“大豫园片区”建设纳入下阶段重点工作。根据福佑地块的功能定位，该地块将结合豫园老城厢打造独具地域特色的商业文化旅游目的地和生活体验地，结合外滩金融集聚带打造金融科技产业集聚区，实现地区的经典延续和迭代复兴。

而豫园股份控股股东复星国际联席首席执行官徐晓亮表示，福佑地块是少有的毗邻外滩的稀缺资源，被很多人戏称为是上海的“传家宝”。其更看重的是由福佑地块串联起的大豫园片区，其最大的宝藏是独有的海派文化基因。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对时代财经称，拿下福佑地块，将能推动豫园股份多业态布局，补齐“大豫园片区”版图中一块至关重要的“拼图”。