7月28日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”广州场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》报告。

报告深入剖析了房企过往的发展模式，从管理模式、融资模式、拓展模式、市值管理模式，以及出现债务违约后的处理方式等入手，分析房企的发展特点。

报告指出，2021年下半年以来，伴随着房地产市场进入调整期并逐渐深化调整程度，销售端和融资端压力逐渐加大，陆续有房企遭遇流动性危机，海外债务、信托或理财等债务的违约引发了全面债务危机。出险房企原有的发展模式表明，房地产行业在市场上行期奉行的“高杠杆、高负债、高周转”模式积累了大量的债务风险、产品风险、交付风险、管理风险，在市场下行期逐渐暴露出来。未来房地产市场增量空间见顶，向上突破动能不足，过去房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续，房地产企业要顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式。

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结合未来的政策环境和市场特点，报告对房企未来的新发展模式提出了具体的针对性建议。

报告表示，受新房市场规模向上突破动力减弱，中长期市场总量将下行等因素影响，房企一方面应注重经营安全，在严守安全底线的基础上聚焦布局高潜力城市，持续打磨优质产品，抓住增量市场结构性机遇，追求有质量增长;另一方面发挥自身优势，发展轻资产商业管理、代建、长租等业务，探索新发展模式。未来行业分工程度不断加深，除少部分头部企业能够横跨多个领域，区域型中小企业或多聚焦核心优势业务，成为“专精企业”。

模式一，专注开发。报告建议，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效。年销售规模在200亿以下的区域中小型房企，应通过区域深耕、打造更加贴近客户需求的产品，从而提升企业的专业化程度和品牌竞争力。对于立足一二线城市的区域性中小型房企，在都市圈范围内深耕布局，应专注区域开发，通过更高的经营质量获得管理红利溢价，争取更多的竞争优势。对于三四线城市中小房企，随着盲目扩张企业的退出，竞争将有望减少，这些房企应进一步深耕大本营地区，主推中低端项目，便于标准化建设的同时打造品牌价值，进而谋取更大的规模。

模式二，开发+轻资产，轻重并举。报告建议中型房地产企业应延伸轻资产业务，发挥职业团队优势，聚焦服务效率。中等规模、年销售额在500亿左右的房地产企业的特点是，在保持一定规模的传统开发业务的基础上，已经进行了多元化探索，并在部分领域实现了业务布局，这类企业应延伸轻资产业务。

这类企业分为两类，第一类是经营稳健的中型企业，这类企业可以围绕地产做轻资产延伸服务，发挥房地产相关业务的协同促进效应。房企可拓展代建，降低负债水平，提高盈利能力，可以抵抗行业下行阶段风险以穿越周期。

第二类企业是风险暴露等原因导致市场占有率有所下降的大型企业，这类企业应当适度收缩自身业务范围，聚焦自身竞争力强、附加值高的业务类型。以自身职业化团队作为核心竞争力，发挥区域优势，通过高效率实现高周转。

在传统开发领域，从开发商向服务商转型是行业趋势。尤其在行业下行期，代建业务在行业低谷期可维持开发部门的正常运转，并为管理部门贡献物业管理业务机会。一方面，近年来中小企业在市场的激烈竞争中面临融资困难、产品能力薄弱以及品牌知名度低等问题，其代建需求较高。另一方面，房地产代建的净利润率远高于传统房地产业务，且代建业务通常为轻资产运营模式，无需大量资金投入，负债水平较低。综合来看，房地产代建受行业景气度高低影响较小，具有较强的发展后劲。

模式三，开发+轻资产+资产管理。综合性大型房地产企业应发展轻资产业务，并拓展资产管理。综合性大型房地产企业的特点是已经完整覆盖房地产行业价值链，这类企业在行业下行阶段依旧保持稳健的产品或服务竞争力，可发展轻资产业务，实现轻重并举。一方面，基于自身已有规模做轻资产管理延伸，如商业管理、代建、物业管理等领域，拓展轻资产业务，通过自身服务能力和品牌力发挥整体协同优势。

资产运营管理也是重要的发展方向。以资金作为单一规模驱动的业务逻辑已经难以维系，很多开发企业尝试借鉴基金模式，实现业务增长。报告建议，大型房企在开发建设写字楼、公寓、零售物业、物流地产等后，可将资产置入旗下REITs或基金，并继续负责该类物业的管理运营，除可获取开发销售利润外，还可从中获取物业管理费和基金管理费。

（文章来源：21世纪经济报道）